Un proyecto de ley busca regular el alquiler de viviendas en todo el país

Se basa en el principio constitucional de acceso a la vivienda

Plantea equiparar los derechos de los inquilinos con los de los propietarios a partir de una mayor intervención del Estado en la negociación de los valores, en la concreción de los contratos y en las condiciones de las propiedades.

El Senado nacional podría tratar en las próximas semanas un proyecto de ley cuyo objeto es regular el alquiler de inmuebles utilizados para vivienda, de tal modo de equilibrar “la correlación de fuerzas entre propietarios e inquilinos”, según expresaron sus autores.

La iniciativa, ingresada en diciembre último por dos senadores de Tierra del Fuego, María Rosa Díaz y Osvaldo López, ambos de Nuevo Encuentro, implica un cambio radical ya que el Estado intervendría fuertemente en el mercado de los alquileres, actividad que se encuentra hoy en el más absoluto libre juego de la oferta y la demanda.

En uno de sus puntos centrales, la iniciativa prevé que la consideración de los inmuebles “como bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas prevalece sobre la consideración de los mismos como bienes de cambio”. En tal sentido, la ley tutela especialmente los derechos de los arrendatarios; promueve la negociación libre e igualitaria del contrato de locación de su vivienda; lo protege de la preponderancia de posición de la parte locadora, de sus mandatarios, o de los intermediarios, así como de los abusos que tal posición puede propiciar; y desalienta la predisposición unilateral.

La propuesta de los senadores establece un plazo mínimo de tres años para los contratos de alquiler (hoy suelen ser de dos años), y que los mismos deben ser registrados y homologados ante la Dirección de Viviendas Alquiladas, un organismo establecido por el proyecto y que funcionaría bajo la órbita del Ministerio de Planificación Federal. Dicha entidad será la encargada de verificar la “aptitud” de los inmuebles que se pretenden alquilar con destino de vivienda, en cuestiones tales como seguridad, calidad, luminosidad, entre otras.

“Entendemos que es un muy buen proyecto en el sentido de que va a regular lo que son las locaciones de inmuebles, con una injerencia del Estado, justamente para que los destinados a vivienda estén realmente en condiciones de ser alquilados”, explicó a Tiempo Argentino Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina de Inquilinos, entidad que fue consultada para la elaboración del proyecto. “Lo que se ve hoy en día es que muchas viviendas están en condiciones muy malas, inhabitables”, agregó.
Además, regula el monto de las comisiones cobradas por los intermediarios (inmobiliarias). En tal sentido, establece que estas no podrán nunca cobrar honorarios que superen el monto equivalente a un mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. Hoy quien busca acceder al alquiler de una propiedad debe abonar, en la mayoría de los casos, dos meses de alquiler en concepto de comisión, más un depósito, y un mes de alquiler adelantado, lo cual se transforma en un costo difícil de afrontar, particularmente si se trata de una familia.
En materia de preaviso se establece que, en el caso de no pretender la renovación del contrato, el dueño deberá transmitir su decisión 60 días antes de la finalización del mismo. “Hoy no existe el preaviso, cuando finaliza el contrato les dicen que no les van a renovar o les imponen un aumento sideral, todo eso genera incertidumbre en el inquilino”, explicó Botana.

Las claves

El plazo mínimo para los contratos de alquiler es de tres años, cuando hoy suelen ser de dos años.
El proyecto alcanza a los alquileres futuros y a los que actualmente se encuentan en ejecución, por lo que su alcance es total.
Se prohíbe la realización de contratos pactados en moneda extranjera. Todos deberán llevarse a cabo en pesos.
Se establece un mecanismo para establecer el valor máximo de los alquileres.
El Estado tendrá injerencia en la modalidad y registro de los contratos. Y revisará las condiciones de las viviendas puestas en alquiler.
Para tal fin se crea la “Dirección de Viviendas Alquiladas”, que funcionará en el seno del Ministerio de Planificación.

El dato

ALCANCE

En la Ciudad de Buenos Aires el 61% del total de los hogares son propietarios de la vivienda, el 28% son inquilinos y el 11% se encuentran en situación informal o irregular. El proyecto alcanza no sólo a todos los alquileres que se pacten después de su eventual sanción sino también a los contratos que hoy están en ejecución.

Un mecanismo para regular el precio

Uno de los aspectos innovadores del proyecto es que establece un coto a los aumentos indiscriminados en el valor de los alquileres. Actualmente, en un barrio como Palermo, por ejemplo, el valor de un departamento de tres ambientes en Charcas y Fitz Roy alcanza unos $ 3100, con un aumento que va desde el 20 al 25 % para renovar y otro aumento de un 20 a un 23% para el segundo año.
En tal sentido, la iniciativa establece que el precio del alquiler no puede ser superior al monto que resulte de dividir por 180 el valor de reposición del inmueble. Este último se obtiene multiplicando el valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción por tipo de inmueble, por el total de metros cuadrados con que cuenta el mismo, y restando el 2% por cada año de antigüedad.
Las cámaras de propietarios argumentaron que los principales damnificados serían los propios inquilinos, ya que –ante la disminución de la rentabilidad– los dueños de inmuebles los retirarían del mercado, ocasionando una merma en la oferta y una consiguiente suba en los valores.

Proyecto de regulación de alquileres

También deberían agregar que la baja en el precio de los alquileres debería llevara una baja en el precio de las propiedas que en la ciudad de Bs As se hallan actualmente en la estratosfera y en valores totalmente irracionales afectando a muchisima gente que nunca podra en las actuales circunstancias acceder a una vivienda propia .

Fuente : Tiempo Argentino